相続した不動産は必ず名義変更が必要
相続によって不動産を承継した場合、登記簿上の名義は自動では変わりません。法務局に「相続登記」を申請し、名義を相続人へ書き換える必要があります。不動産には土地と建物があり、登記簿もそれぞれ別に存在するため、名義変更は原則として土地と建物の双方について行います。これは相続の最終段階の中でも特に重要な手続きであり、適切に行わなければ、将来さまざまな支障が生じる可能性があります。
相続登記は単なる名義変更ではなく、不動産の所有者を明確にするための法的な行為です。相続が発生した後に登記をしないまま放置すると、相続人の一部が死亡し、その子や孫へ権利が広がり、相続人が多数に増加することがあります。こうなると話し合い（遺産分割）は非常に困難になります。相続が時間が経つほど複雑化するといわれるのは、まさにこのためです。
相続登記は義務化 ― 期限は３年以内・違反すると過料の可能性
令和６年４月より、義務化により放置ができない時代に
令和６年４月から相続登記は義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、次のタイミングから３年以内に相続登記を申請する必要があります。
- 被相続人が亡くなったことを知った日
- 遺産分割協議が成立した日
どちらが早いかによって期限が変わる点が重要です。
期限を過ぎてもすぐ罰則があるわけではありませんが、正当な理由なく放置した状態を続けた場合、法務局からの催告や指導が入り、それでも無視すれば １０万円以下の過料が科される可能性があります。義務化の背景には、全国で深刻化している所有者不明土地問題があります。
所有者不明土地問題と空き家の増加
日本では、登記名義が亡くなった方のまま何十年も更新されない不動産が増え続けています。総務省などの調査でも、都市部を中心に空き家の増加が進み、令和の現在では全国で約900万戸以上に達したと推計されています。特に首都圏近郊の市区町村では、相続登記がされず所有者が不明となるケースが年々増加しており、公共事業が進まない、老朽化した建物が放置されるといった問題を引き起こしています。こうした問題を防ぐために、令和６年４月から相続登記が義務化され、不動産を相続したら必ず名義変更を行うことが求められるようになりました。
越谷市も例外ではありません。新興住宅地が多く、家族構成が変化しやすい地域のため、相続登記が行われないまま空き家になるケースが増えてきています。越谷市では空き家バンク制度を設けて利活用を促していますが、そもそも名義が古いままであれば売却も活用もできません。空き家問題は「相続登記をしていなかった」ことが大きな原因の一つとなるため、相続後は早めの名義変更が何より重要です。
相続登記義務化について、こちらで詳しく説明しています。
https://souzoku-mima.com/registration_obligation/
相続登記の流れ
相続登記の手続きは司法書士が代行する場合、次のような流れで進めていきます。
① 不動産の特定
まず登記簿を取得し、土地と建物の有無、地番や家屋番号を確認します。住所と地番が一致しないケースは珍しくありません。現地の住所をもとに登記簿を検索しても見つからないという相談は、越谷市でも多くあります。
② 必要書類の収集
相続登記に必要な書類は主に次のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 被相続人の除票
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（必要な場合）
戸籍は１つでも欠けると申請できず、特に出生からの連続取得は手間と時間を要します。
③ 登記申請書の作成
登記申請書は法務局の定める形式に従い、不動産ごとにすべて正確に記載する必要があります。
- 権利の種類（所有権移転）
- 原因（令和○年○月○日相続）
- 相続人の住所・氏名
④ 申請と補正対応
司法書士が申請し、必要に応じて法務局とのやり取りを行います。補正指示があっても専門家であれば迅速に対応でき、手続きの遅延を防ぎます。
⑤ 登記完了
問題がなければ１〜３週間ほどで完了し、「登記識別情報通知（権利証）」が交付されます。これで正式に相続人名義となります。
遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」で期限を守れる
相続登記義務化で重要なのは、遺産分割が長引いても期限が止まらないことです。そこで利用できるのが相続人申告登記です。
- 自分が相続人であること
- まだ遺産分割が成立していないこと を法務局に申告する制度で、期限を守った扱いになります。
これはあくまで暫定措置であり、最終的には遺産分割協議がまとまった段階で正式な相続登記を行う必要があります。
相続登記を放置すると次世代の負担が増える
相続登記を怠ると、次のような深刻な問題を引き起こします。
- 空き家化し老朽化する
- 相続人が増えすぎて話し合いができなくなる
- 売却や活用ができない
- 行政からの指導対象となる
- 最終的には国庫帰属を検討せざるを得ないケースもある
越谷市でも、相続登記の未了によって売却ができず、固定資産税だけが払い続けられるという空き家の所有者はたくさんいます。早めの名義変更は、将来のトラブルを避ける最も確実な手段です。
司法書士に依頼するメリット
相続登記は一般の方でも申請できますが、専門知識と書類の正確性が求められます。司法書士に依頼するメリットは次のとおりです。
- 複雑な戸籍取得を任せられる
- 誤記などの補正を避けられる
- 登記簿や地番の調査を正確に行える
- 義務化後の期限管理を任せられる
- 将来の相続を見据えたアドバイスが得られる
名義変更や相続登記は、相続手続きの最終段階です。しかし、書類の不備や期限の管理を誤ると、手続きが止まってしまったり、罰則の対象になったりと大きなトラブルにつながります。相続登記義務化により、不動産の名義変更は避けて通れないものとなりました。
スムーズに手続きを完了するためには、司法書士が専門知識と実務経験を活かしてサポートできます。早めに相談することで安心して相続を終えることができます。
