相続した不動産は必ず名義変更が必要
相続によって不動産を承継した場合、登記簿上の名義は自動では変わりません。法務局に「相続登記」を申請し、名義を相続人へ書き換える必要があります。不動産には土地と建物があり、登記簿もそれぞれ別に存在するため、名義変更は原則として土地と建物の双方について行います。これは相続の最終段階の中でも特に重要な手続きであり、適切に行わなければ、将来さまざまな支障が生じる可能性があります。
相続登記は単なる名義変更ではなく、不動産の所有者を明確にするための法的な行為です。相続が発生した後に登記をしないまま放置すると、相続人の一部が死亡し、その子や孫へ権利が広がり、相続人が多数に増加することがあります。こうなると話し合い（遺産分割）は非常に困難になります。相続が時間が経つほど複雑化するといわれるのは、まさにこのためです。
相続登記は義務化 ― 期限は３年以内・違反すると過料の可能性
令和６年４月より、義務化により放置ができない時代に
令和６年４月から相続登記は義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、次のタイミングから３年以内に相続登記を申請する必要があります。
- 被相続人が亡くなったことを知った日
- 遺産分割協議が成立した日
どちらが早いかによって期限が変わる点が重要です。
期限を過ぎてもすぐ罰則があるわけではありませんが、正当な理由なく放置した状態を続けた場合、法務局からの催告や指導が入り、それでも無視すれば １０万円以下の過料が科される可能性があります。義務化の背景には、全国で深刻化している所有者不明土地問題があります。
所有者不明土地問題と空き家の増加
日本では、登記名義が亡くなった方のまま何十年も更新されない不動産が増え続けています。総務省などの調査でも、都市部を中心に空き家の増加が進み、令和の現在では全国で約900万戸以上に達したと推計されています。特に首都圏近郊の市区町村では、相続登記がされず所有者が不明となるケースが年々増加しており、公共事業が進まない、老朽化した建物が放置されるといった問題を引き起こしています。こうした問題を防ぐために、令和６年４月から相続登記が義務化され、不動産を相続したら必ず名義変更を行うことが求められるようになりました。
越谷市も例外ではありません。新興住宅地が多く、家族構成が変化しやすい地域のため、相続登記が行われないまま空き家になるケースが増えてきています。越谷市では空き家バンク制度を設けて利活用を促していますが、そもそも名義が古いままであれば売却も活用もできません。空き家問題は「相続登記をしていなかった」ことが大きな原因の一つとなるため、相続後は早めの名義変更が何より重要です。
相続登記義務化について、こちらで詳しく説明しています。
https://souzoku-mima.com/registration_obligation/
相続登記の流れ
相続登記の手続きは司法書士が代行する場合、次のような流れで進めていきます。
① 不動産の特定
まず登記簿を取得し、土地と建物の有無、地番や家屋番号を確認します。住所と地番が一致しないケースは珍しくありません。現地の住所をもとに登記簿を検索しても見つからないという相談は、越谷市でも多くあります。
② 必要書類の収集
相続登記に必要な書類は主に次のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
- 相続人全員の戸籍
- 被相続人の除票
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（必要な場合）
戸籍は１つでも欠けると申請できず、特に出生からの連続取得は手間と時間を要します。
③ 登記申請書の作成
登記申請書は法務局の定める形式に従い、不動産ごとにすべて正確に記載する必要があります。
- 権利の種類（所有権移転）
- 原因（令和○年○月○日相続）
- 相続人の住所・氏名
④ 申請と補正対応
司法書士が申請し、必要に応じて法務局とのやり取りを行います。補正指示があっても専門家であれば迅速に対応でき、手続きの遅延を防ぎます。
⑤ 登記完了
問題がなければ１〜３週間ほどで完了し、「登記識別情報通知（権利証）」が交付されます。これで正式に相続人名義となります。
遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」で期限を守れる
相続登記義務化で重要なのは、遺産分割が長引いても期限が止まらないことです。そこで利用できるのが相続人申告登記です。
- 自分が相続人であること
- まだ遺産分割が成立していないこと を法務局に申告する制度で、期限を守った扱いになります。
これはあくまで暫定措置であり、最終的には遺産分割協議がまとまった段階で正式な相続登記を行う必要があります。
相続登記を放置すると次世代の負担が増える
相続登記を怠ると、次のような深刻な問題を引き起こします。
- 空き家化し老朽化する
- 相続人が増えすぎて話し合いができなくなる
- 売却や活用ができない
- 行政からの指導対象となる
- 最終的には国庫帰属を検討せざるを得ないケースもある
越谷市でも、相続登記の未了によって売却ができず、固定資産税だけが払い続けられるという空き家の所有者はたくさんいます。早めの名義変更は、将来のトラブルを避ける最も確実な手段です。
司法書士に依頼するメリット
相続登記は一般の方でも申請できますが、専門知識と書類の正確性が求められます。司法書士に依頼するメリットは次のとおりです。
- 複雑な戸籍取得を任せられる
- 誤記などの補正を避けられる
- 登記簿や地番の調査を正確に行える
- 義務化後の期限管理を任せられる
- 将来の相続を見据えたアドバイスが得られる
名義変更や相続登記は、相続手続きの最終段階です。しかし、書類の不備や期限の管理を誤ると、手続きが止まってしまったり、罰則の対象になったりと大きなトラブルにつながります。相続登記義務化により、不動産の名義変更は避けて通れないものとなりました。
スムーズに手続きを完了するためには、司法書士が専門知識と実務経験を活かしてサポートできます。早めに相談することで安心して相続を終えることができます。
相続手続きというと不動産の相続登記が注目されますが、名義変更が必要なのは不動産だけではありません。預貯金・生命保険・有価証券・自動車・公共料金など、名義をそのままにしておくと、大きなトラブルにつながるものが多くあります。これらの手続きは法律上の期限が明確に定められていない場合が多いものの、金融機関や行政が実務上求める書類の内容が厳格で、手続きが複雑化しやすいのが特徴です。
また、名義変更は相続税申告とは別に行うものであり、税金の申告とは直接関係ありません。司法書士は不動産登記以外にも相続関係の書類作成に携わることができるため、預貯金・保険・証券などの名義変更に必要な戸籍一式の収集や書類の作成もサポートすることが可能です。
銀行預貯金の名義変更
預貯金は、金融機関が相続の発生を知った時点で凍結され、相続人が必要書類を提出しない限り、引き出しや解約ができません。金融機関は相続事故が起きると慎重な対応を取るため、手続きに必要な書類も多く、審査にも時間がかかる傾向があります。
一般に必要な書類は次のとおりです。
- 相続届（銀行所定の書式）
- 被相続人の戸籍（出生～死亡までの連続）
- 相続人全員の戸籍
- 相続人全員の本人確認書類
- 遺産分割協議書（協議がある場合）
- 印鑑証明書
銀行によって書式が異なり、郵送対応の銀行もあれば、窓口での手続きを求める銀行もあります。注意点として、相続手続き中に税金や家賃、水道料金などの引き落としができなくなる可能性があるため、早めに手続きを開始することが重要です。
証券口座・株式の相続は証券会社ごとに厳格
株式や投資信託などがある場合、相続手続きは預金よりさらに時間がかかることがあります。
証券会社の多くは、全相続人の署名・押印、戸籍の提出、相続財産の種類に応じた追加書類の提出が求められます。
証券は、相続人名義の口座へ移管して保管するか、移管後に売却して現金化して分配するかの２つがありますが、どちらも証券会社の審査が必要です。投資信託のように日々価格が変動するものは、手続き期間中に価値が変わってしまうため、誰が最終的なリスクを負うのかを家族間で確認しておくことも大切です。
生命保険は相続財産ではなく受取人固有の財産
生命保険の死亡保険金は、原則として相続財産ではありません。被相続人が加入していた保険の「受取人」に指定されている人が固有の財産として受け取るため、遺産分割協議の対象にはならないのが基本です。
受取人の本人確認書類や被相続人の死亡診断書等、保険会社が求める書類などの提出を求められます。
自動車の名義変更は陸運局
車を相続した場合、陸運局（運輸支局）で名義変更を行います。
車検証、相続人の戸籍、印鑑証明書、必要な場合は遺産分割協議書などを提出して手続きをします。
公共料金・携帯電話・クレジットカードの名義変更
生活に関係する契約は、死亡後すぐに止まるものと相続手続きが必要なものに分かれます。
名義変更が必要なもの
- 電気・ガス・水道
- 携帯電話（解約・名義変更）
- NHK受信料
- クレジットカード
携帯電話は特に注意が必要で、データの消去やLINEのバックアップなど、家族で確認しながら進める必要があります。
死亡で自動終了する契約
- 介護保険サービス
- 一部のレンタルサービス
- 満期前の定期サービス（会社により異なる）
名義変更はすべて完了して初めて相続が終わります
相続手続きは、不動産登記だけで終わりではありません。預貯金・保険・証券・車・公共料金など、多くの名義変更が連動して発生します。これらを一つひとつ整理して進めることで、初めて相続が“本当に完了した”と言える状態になります。名義変更漏れがあると後でトラブルの原因になり、サービスの停止や決済不能、延滞の発生など思わぬ影響が出ることもあります。
不動産以外の名義変更は相続人自身が行う部分も多いため、事前に全体像を把握し、必要書類を揃え、スケジュールを立てて進めることが大切です。
司法書士の業務範囲は不動産登記が中心ですが、相続人の把握・必要書類の案内・遺産分割協議書の作成補助など、名義変更全体をスムーズに進めるためのサポートが可能です。
- 必要書類の一覧の作成
- 戸籍収集の代行
- 遺産分割協議書の作成サポート
- 不動産以外の名義変更についての流れの説明
- 他士業（税理士・行政書士）との連携
家族が多い場合や手続きが煩雑な場合、司法書士が一括で状況を整理することで全体の負担が大幅に軽減されます。
相続手続きは、不動産の相続登記や預貯金の名義変更が完了すれば一区切りですが、それで完全に終わりではありません。相続完了後の管理を怠ることで、将来大きなトラブルに発展することがあります。特に令和以降は、空き家問題の深刻化や法律改正が進んでおり、相続した不動産をどう管理するか、放置せず適切に対応できるかが、相続人にとって重要な責任となっています。
相続登記義務化について、こちらで詳しく説明しています。
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継続的な不動産の管理
不動産を相続した人は、その日から管理責任が生じます。使用していない不動産でも、倒壊や雑草の繁茂による近隣トラブル、害虫の発生など、管理を怠ると行政から指導される可能性があります。
また、固定資産税は所有している限り必ず発生します。
不動産が複数ある場合は、課税明細書を確認し、どの土地建物にどの程度の税金がかかっているか把握しておくことが大切です。
特に空き家問題は全国で顕著ですが、越谷市でも高齢化・転出などにともない、空き家が増加傾向にあります。老朽化した空き家を放置すれば、固定資産税の優遇を受けられなくなる「特定空家」に指定されるリスクもあるため、相続後の管理は必須です。
不動産の売却を検討する際の注意点
使用予定がない、維持管理が難しいなどの理由で売却を検討するケースは多くあります。
特に共有名義のまま売却する場合は、相続人全員の同意が必要であり、意思統一が難しいケースもあります。場合によっては遺産分割協議のやり直しが必要になることもあります。
相続した不動産を持ち続ける場合のリスクと対策
管理コストがかかります
固定資産税・修繕費・保険料など、維持するだけで毎年お金がかかります。
共有名義の問題
複数人の共有名義は、次の世代の相続で共有者がさらに増えていき、問題が複雑化しやすいです。できれば早めに単独名義への変更（持分の買取りなど）を検討することが望ましいです。
空き家リスク
建物の老朽化が進めば、放置するほど価値が下がります。越谷市でも空き家対策が進んでおり、放置すると行政指導の対象になる可能性があります。
銀行口座・保険・契約関係が完全に終了しているかチェック
相続手続きが煩雑で、気づかないまま契約が残っていることは珍しくありません。
よくあるケースは、利用頻度が極端に少ない銀行のサブ口座を放置していた、生命保険の住所変更漏れ、定期購読や定額制サービスの解約忘れなどです。
相続完了後に使っていない引き落としが発生したり、カードの年会費が請求され続けるなどのトラブルが起きやすいため、手続き完了後はすべての契約情報を整理することが大切です。
自身の将来のために遺言を検討しましょう
相続手続きが完了したタイミングは、実はご自身の相続の準備を考えるよい機会です。
遺言があるだけで、次の世代は手続きが格段にスムーズになります。相続人間の争いを防ぐ最も有効な方法です。
遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言などいくつか種類がありますが、どれにも法律上の厳格なルールが定められています。たとえば自筆遺言であれば全文を自書し、日付と署名、押印が必要です。ほんのわずかな不備で無効となるケースは珍しくなく、「せっかく遺言を書いたのに、何も効力がなかった」という残念な結果になってしまうこともあります。
また、財産の書き方や相続人との関係性によっては、意図せず争いの火種になることもあります。将来の相続が円滑に進むようにするためには、ご自身の状況に合った遺言書の作成方法を選び、専門家のアドバイスを受けながら作成することが最も確実で安心です。
司法書士は、相続登記だけでなく、戸籍収集、遺産分割協議のサポート、遺言の作成を最後まで完了させるための実務を幅広く担う専門家です。相続が発生したときはもちろん、相続後の管理や将来のための遺言書作成についても、お気軽に相談いただければ、大きな安心につながります。
